FAMILIENRECHT
Haus bei Scheidung in Köln: Ihre Rechte als Eigentümer
Das gemeinsame Haus ist bei einer Trennung meist der größte Posten und der einzige, den man nicht halbieren kann. Wer bleibt wohnen? Wer zahlt die Rate? Wem steht der Wert zu, und wie kommt einer aus dem Darlehensvertrag heraus? Ich bin Dr. Hanna Schmidt, Rechtsanwältin bei DR. SCHMIDT LEGAL in Köln, und bearbeite diese Fragen selbst.
Haus bei Scheidung: Nutzung, Eigentum und Darlehen sind drei Fragen
Die Ehewohnung bei Getrenntleben: § 1361b BGB
Leben die Ehegatten getrennt oder will einer getrennt leben, kann er verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung oder einen Teil zur alleinigen Benutzung überlässt, soweit das notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden (§ 1361b BGB). Das Wohl von Kindern im Haushalt kann eine solche Härte begründen.
Der verdrängte Ehegatte kann für die Nutzung eine Vergütung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht. Zieht ein Ehegatte aus und bekundet er binnen sechs Monaten keine ernstliche Rückkehrabsicht, wird unwiderleglich vermutet, dass er dem Verbliebenen das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat. Wer auszieht, um Abstand zu gewinnen, sollte vorher schriftlich festhalten, dass die Rückkehr offen bleibt.
Anlässlich der Scheidung: § 1568a BGB
Mit der Scheidung gilt eine engere Regel. Wer allein oder gemeinsam mit einem Dritten Eigentümer des Grundstücks ist, muss die Wohnung nur noch überlassen, wenn das notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden (§ 1568a BGB). Die Hürde ist höher als im Getrenntleben, und sie steigt, je klarer das Eigentum liegt.
Gehört die Immobilie beiden zur Hälfte, läuft die Entscheidung über die Billigkeit, unter Berücksichtigung des Wohls der Kinder und der Lebensverhältnisse.
Eigentum und Darlehen fallen auseinander
Die Bank bindet keine Absprache zwischen Ehegatten. Wer im Darlehensvertrag steht, bleibt Schuldner, auch nach Auszug und Scheidung, bis die Bank ihn entlässt oder der Vertrag geändert wird. Genau deshalb gehören in jede Immobilienlösung die Freistellung im Innenverhältnis und, besser noch, die vorab eingeholte schriftliche Zusage der Bank.
Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld ist übrigens kein Beweis für eine offene Schuld. Oft ist das Darlehen längst getilgt und nur die Löschung nie beantragt worden. Vor jeder Bewertung wird der tatsächliche Stand abgefragt.
Der Zugewinnausgleich greift am Stichtag
Ohne Ehevertrag leben Ehegatten in der Zugewinngemeinschaft. Die Immobilie wird dabei nicht geteilt. Ausgeglichen wird der Zuwachs während der Ehe, in Geld. Für die Berechnung tritt der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags an die Stelle der Beendigung des Güterstandes (§ 1384 BGB). Der Stichtag für das Endvermögen ist also die Zustellung des Antrags.
Wie spätere Wertveränderungen, Tilgungsleistungen und neue Verbindlichkeiten einzuordnen sind, hängt von ihrem Entstehungsgrund und der konkreten Rechnung ab. Diese Rechnung vor der Antragstellung zu kennen, ist der Grund, warum die Reihenfolge der Schritte bei einer Trennung mit Immobilie so viel Gewicht hat.
Was die Lösung für das gemeinsame Haus teuer macht
01
Ausziehen, ohne die Folgen zu regeln
Der Auszug beendet die Haftung für das Darlehen nicht und kann binnen sechs Monaten das Nutzungsrecht kosten. Erst die schriftliche Regelung zu Nutzung, Kosten und Rückkehrabsicht, dann der Umzug.
02
Verhandeln, bevor der Wert steht
Eine Auszahlung wird vereinbart, weil eine Zahl im Raum stand. Wer auszahlt oder ausgezahlt wird, liegt oft fünfstellig daneben, und eine Korrektur nach dem notariellen Vertrag ist praktisch aussichtslos. Ein belastbarer Verkehrswert gehört an den Anfang, nicht ans Ende.
03
Die Teilungsversteigerung als erstes Mittel androhen
Die Versteigerung beendet die Gemeinschaft, aber selten den Konflikt: Der Erlös liegt häufig unter dem freihändigen Preis, das Verfahren kostet, und verteilt werden muss der Erlös anschließend trotzdem. Sie ist das letzte Mittel, wenn Übernahme und Verkauf scheitern.
So gehe ich vor
01
Bestand aufnehmen
Zuerst steht der Bestand auf dem Tisch: Grundbuchauszug, Darlehensverträge mit Restschuld, die bisherige Nutzungs- und Kostensituation, bei Wohnungseigentum die Teilungserklärung.
02
Optionen prüfen
Dann prüfe ich die Optionen: Übernahme durch einen Ehegatten gegen Ausgleich, Verkauf und Teilung des Überschusses, befristete Nutzungsregelung, oder als letzter Schritt die Teilungsversteigerung.
03
Bankzusage einholen
Wo eine Finanzierung nötig ist, gehört eine belastbare Zusage der Bank in die Rechnung, keine Absichtserklärung.
04
Vereinbarung festhalten
Die Ergebnisse werden in einer Vereinbarung festgehalten, die vollstreckbar ist, und bei einer Grundstücksübertragung notariell beurkundet.
Eine typische Konstellation
01
Die Ausgangslage
Ein Reihenhaus in Köln, beide Ehegatten stehen im Darlehensvertrag, die Kinder bleiben bei der Mutter, der Vater zieht in eine Mietwohnung. Er will seinen Anteil heraus, sie will bleiben. Hier beginnt die Arbeit mit drei Zahlen: Verkehrswert, Restschuld, und was die Mutter monatlich tragen kann.
02
Der Lösungsweg
Daraus entstehen zwei realistische Wege: Sie übernimmt gegen Ausgleichszahlung, gestreckt und mit Bankzusage, oder das Haus wird verkauft und der Überschuss geteilt. Erst wenn diese Punkte stehen, wird der Scheidungsantrag zugestellt, denn der Stichtag für den Zugewinn soll nicht mitten in der Lösung liegen.
Haus bei Scheidung in Köln: Kanzlei und Zuständigkeit
Meine Kanzlei liegt in der Jakordenstraße 8 in 50668 Köln. Für Familiensachen entscheidet in Köln das Familiengericht beim Amtsgericht Köln, über Beschwerden das Oberlandesgericht Köln. Welches Gericht örtlich zuständig ist, richtet sich allerdings nach gesetzlichen Regeln und nicht nach dem Wohnort allein, weshalb ich das vor jedem Antrag kläre.
Liegt die Immobilie nicht in Köln, ändert das an der Bearbeitung nichts: Bewertung, Bank und Notartermin laufen dort, wo das Haus steht und der Darlehensvertrag geführt wird. Mandanten kommen aus Köln und dem Umland, aus Bergisch Gladbach, Leverkusen, Brühl, Hürth, Frechen und Pulheim. Vertreten kann ich Sie auch bundesweit, unabhängig davon, wo das Gericht sitzt.
IHRE FRAGEN
Häufige Fragen
Von allein muss niemand gehen. Im Fall des Getrenntlebens kann ein Ehegatte die Wohnung verlangen, wenn das nötig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden, etwa wegen der Kinder (§ 1361b BGB). Nach der Scheidung ist die Hürde nach § 1568a BGB höher. Wer geht und binnen sechs Monaten keine ernstliche Rückkehrabsicht bekundet, verliert das Nutzungsrecht unwiderleglich.
Dass keiner allein über das Haus entscheiden kann. Wer wohnen bleibt, richtet sich nicht nach dem Grundbuch, sondern im Getrenntleben nach § 1361b BGB und ab der Scheidung nach § 1568a BGB. Aufgelöst wird das Miteigentum auf drei Wegen: Einer übernimmt den Anteil des anderen gegen Ausgleichszahlung, beide verkaufen und teilen den Überschuss, oder es kommt zur Teilungsversteigerung.
Am Anfang steht der Verkehrswert. Davon geht die Restschuld aus dem Darlehen ab, und was bleibt, ist der Nettowert. Wer den Anteil des anderen übernimmt, zahlt im Ausgangspunkt dessen Anteil an diesem Nettowert. Danach beginnt die eigentliche Rechnung: Tilgungen nach der Trennung, eine offene Nutzungsentschädigung, dazu die Frage, wie sich das Ergebnis im Zugewinnausgleich abbildet.
Möglich ist eine Nutzungsentschädigung. Im Getrenntleben kann der verdrängte Eigentümer eine Vergütung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht (§ 1361b BGB). Höhe und Fälligkeit werden vereinbart oder gerichtlich festgesetzt. Umgekehrt gilt: Wer allein nutzt, ohne dass eine Regelung besteht, sollte mit einem Verlangen der anderen Seite rechnen. Schriftliche Regelungen vor dem Auszug ersparen diesen Streit.
Nichts automatisch. Die Bank hält sich an den Vertrag, nicht an die Absprache der Ehegatten. Wer mitunterschrieben hat, bleibt Schuldner, bis die Bank ihn entlässt. In eine Vereinbarung gehören deshalb die Freistellung im Innenverhältnis und die vorab eingeholte schriftliche Zusage der Bank zur Vertragsübernahme. Ohne diese Zusage trägt der Ausgezogene weiter das Risiko, auch wenn das Haus dem anderen gehört.
Nein, geteilt wird der Zugewinn, und zwar in Geld. Maßgeblich ist der Wert zum Stichtag, der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB). Praktisch gibt es drei Wege: einer übernimmt und zahlt aus, beide verkaufen und teilen den Überschuss, oder die Immobilie bleibt befristet gemeinsam, solange Kinder darin leben. Der Engpass ist fast immer die Finanzierung, nicht das Recht.
Ich rechne nach Zeit ab, mein Stundensatz beträgt 280 € zzgl. 19 % USt., und die gesetzlichen Gebühren nach dem RVG bilden die Mindestabrechnung. Sie erhalten eine Rechnung mit detailliertem Tätigkeitsnachweis. Eine Abrechnung über eine Rechtsschutzversicherung ist möglich. Der Versicherer zahlt in der Regel nur die gesetzlichen Gebühren, die Differenz zum Zeithonorar tragen Sie.
Die Immobilienfrage ordnen, bevor sie die Trennung bestimmt
Bringen Sie mit, was vorhanden ist: Grundbuchauszug, Darlehensverträge, die bisherige Regelung zur Nutzung. Im Erstgespräch klären wir, welche Optionen in Ihrer Konstellation realistisch sind und welcher Schritt zuerst kommt. Termine in der Jakordenstraße 8 in Köln, per Video oder telefonisch.
FAMILIENRECHT
Haus bei Scheidung in Köln: Ihre Rechte als Eigentümer
Das gemeinsame Haus ist bei einer Trennung meist der größte Posten und der einzige, den man nicht halbieren kann. Wer bleibt wohnen? Wer zahlt die Rate? Wem steht der Wert zu, und wie kommt einer aus dem Darlehensvertrag heraus? Ich bin Dr. Hanna Schmidt, Rechtsanwältin bei DR. SCHMIDT LEGAL in Köln, und bearbeite diese Fragen selbst.
Haus bei Scheidung: Nutzung, Eigentum und Darlehen sind drei Fragen
Die Ehewohnung bei Getrenntleben: § 1361b BGB
Leben die Ehegatten getrennt oder will einer getrennt leben, kann er verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung oder einen Teil zur alleinigen Benutzung überlässt, soweit das notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden (§ 1361b BGB). Das Wohl von Kindern im Haushalt kann eine solche Härte begründen.
Der verdrängte Ehegatte kann für die Nutzung eine Vergütung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht. Zieht ein Ehegatte aus und bekundet er binnen sechs Monaten keine ernstliche Rückkehrabsicht, wird unwiderleglich vermutet, dass er dem Verbliebenen das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat. Wer auszieht, um Abstand zu gewinnen, sollte vorher schriftlich festhalten, dass die Rückkehr offen bleibt.
Anlässlich der Scheidung: § 1568a BGB
Mit der Scheidung gilt eine engere Regel. Wer allein oder gemeinsam mit einem Dritten Eigentümer des Grundstücks ist, muss die Wohnung nur noch überlassen, wenn das notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden (§ 1568a BGB). Die Hürde ist höher als im Getrenntleben, und sie steigt, je klarer das Eigentum liegt.
Gehört die Immobilie beiden zur Hälfte, läuft die Entscheidung über die Billigkeit, unter Berücksichtigung des Wohls der Kinder und der Lebensverhältnisse.
Eigentum und Darlehen fallen auseinander
Die Bank bindet keine Absprache zwischen Ehegatten. Wer im Darlehensvertrag steht, bleibt Schuldner, auch nach Auszug und Scheidung, bis die Bank ihn entlässt oder der Vertrag geändert wird. Genau deshalb gehören in jede Immobilienlösung die Freistellung im Innenverhältnis und, besser noch, die vorab eingeholte schriftliche Zusage der Bank.
Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld ist übrigens kein Beweis für eine offene Schuld. Oft ist das Darlehen längst getilgt und nur die Löschung nie beantragt worden. Vor jeder Bewertung wird der tatsächliche Stand abgefragt.
Der Zugewinnausgleich greift am Stichtag
Ohne Ehevertrag leben Ehegatten in der Zugewinngemeinschaft. Die Immobilie wird dabei nicht geteilt. Ausgeglichen wird der Zuwachs während der Ehe, in Geld. Für die Berechnung tritt der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags an die Stelle der Beendigung des Güterstandes (§ 1384 BGB). Der Stichtag für das Endvermögen ist also die Zustellung des Antrags.
Wie spätere Wertveränderungen, Tilgungsleistungen und neue Verbindlichkeiten einzuordnen sind, hängt von ihrem Entstehungsgrund und der konkreten Rechnung ab. Diese Rechnung vor der Antragstellung zu kennen, ist der Grund, warum die Reihenfolge der Schritte bei einer Trennung mit Immobilie so viel Gewicht hat.
Was die Lösung für das gemeinsame Haus teuer macht
01
Ausziehen, ohne die Folgen zu regeln
Der Auszug beendet die Haftung für das Darlehen nicht und kann binnen sechs Monaten das Nutzungsrecht kosten. Erst die schriftliche Regelung zu Nutzung, Kosten und Rückkehrabsicht, dann der Umzug.
02
Verhandeln, bevor der Wert steht
Eine Auszahlung wird vereinbart, weil eine Zahl im Raum stand. Wer auszahlt oder ausgezahlt wird, liegt oft fünfstellig daneben, und eine Korrektur nach dem notariellen Vertrag ist praktisch aussichtslos. Ein belastbarer Verkehrswert gehört an den Anfang, nicht ans Ende.
03
Die Teilungsversteigerung als erstes Mittel androhen
Die Versteigerung beendet die Gemeinschaft, aber selten den Konflikt: Der Erlös liegt häufig unter dem freihändigen Preis, das Verfahren kostet, und verteilt werden muss der Erlös anschließend trotzdem. Sie ist das letzte Mittel, wenn Übernahme und Verkauf scheitern.
So gehe ich vor
01
Bestand aufnehmen
Zuerst steht der Bestand auf dem Tisch: Grundbuchauszug, Darlehensverträge mit Restschuld, die bisherige Nutzungs- und Kostensituation, bei Wohnungseigentum die Teilungserklärung.
02
Optionen prüfen
Dann prüfe ich die Optionen: Übernahme durch einen Ehegatten gegen Ausgleich, Verkauf und Teilung des Überschusses, befristete Nutzungsregelung, oder als letzter Schritt die Teilungsversteigerung.
03
Bankzusage einholen
Wo eine Finanzierung nötig ist, gehört eine belastbare Zusage der Bank in die Rechnung, keine Absichtserklärung.
04
Vereinbarung festhalten
Die Ergebnisse werden in einer Vereinbarung festgehalten, die vollstreckbar ist, und bei einer Grundstücksübertragung notariell beurkundet.
Eine typische Konstellation
01
Die Ausgangslage
Ein Reihenhaus in Köln, beide Ehegatten stehen im Darlehensvertrag, die Kinder bleiben bei der Mutter, der Vater zieht in eine Mietwohnung. Er will seinen Anteil heraus, sie will bleiben. Hier beginnt die Arbeit mit drei Zahlen: Verkehrswert, Restschuld, und was die Mutter monatlich tragen kann.
02
Der Lösungsweg
Daraus entstehen zwei realistische Wege: Sie übernimmt gegen Ausgleichszahlung, gestreckt und mit Bankzusage, oder das Haus wird verkauft und der Überschuss geteilt. Erst wenn diese Punkte stehen, wird der Scheidungsantrag zugestellt, denn der Stichtag für den Zugewinn soll nicht mitten in der Lösung liegen.
Haus bei Scheidung in Köln: Kanzlei und Zuständigkeit
Meine Kanzlei liegt in der Jakordenstraße 8 in 50668 Köln. Für Familiensachen entscheidet in Köln das Familiengericht beim Amtsgericht Köln, über Beschwerden das Oberlandesgericht Köln. Welches Gericht örtlich zuständig ist, richtet sich allerdings nach gesetzlichen Regeln und nicht nach dem Wohnort allein, weshalb ich das vor jedem Antrag kläre.
Liegt die Immobilie nicht in Köln, ändert das an der Bearbeitung nichts: Bewertung, Bank und Notartermin laufen dort, wo das Haus steht und der Darlehensvertrag geführt wird. Mandanten kommen aus Köln und dem Umland, aus Bergisch Gladbach, Leverkusen, Brühl, Hürth, Frechen und Pulheim. Vertreten kann ich Sie auch bundesweit, unabhängig davon, wo das Gericht sitzt.
IHRE FRAGEN
Häufige Fragen
Von allein muss niemand gehen. Im Fall des Getrenntlebens kann ein Ehegatte die Wohnung verlangen, wenn das nötig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden, etwa wegen der Kinder (§ 1361b BGB). Nach der Scheidung ist die Hürde nach § 1568a BGB höher. Wer geht und binnen sechs Monaten keine ernstliche Rückkehrabsicht bekundet, verliert das Nutzungsrecht unwiderleglich.
Dass keiner allein über das Haus entscheiden kann. Wer wohnen bleibt, richtet sich nicht nach dem Grundbuch, sondern im Getrenntleben nach § 1361b BGB und ab der Scheidung nach § 1568a BGB. Aufgelöst wird das Miteigentum auf drei Wegen: Einer übernimmt den Anteil des anderen gegen Ausgleichszahlung, beide verkaufen und teilen den Überschuss, oder es kommt zur Teilungsversteigerung.
Am Anfang steht der Verkehrswert. Davon geht die Restschuld aus dem Darlehen ab, und was bleibt, ist der Nettowert. Wer den Anteil des anderen übernimmt, zahlt im Ausgangspunkt dessen Anteil an diesem Nettowert. Danach beginnt die eigentliche Rechnung: Tilgungen nach der Trennung, eine offene Nutzungsentschädigung, dazu die Frage, wie sich das Ergebnis im Zugewinnausgleich abbildet.
Möglich ist eine Nutzungsentschädigung. Im Getrenntleben kann der verdrängte Eigentümer eine Vergütung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht (§ 1361b BGB). Höhe und Fälligkeit werden vereinbart oder gerichtlich festgesetzt. Umgekehrt gilt: Wer allein nutzt, ohne dass eine Regelung besteht, sollte mit einem Verlangen der anderen Seite rechnen. Schriftliche Regelungen vor dem Auszug ersparen diesen Streit.
Nichts automatisch. Die Bank hält sich an den Vertrag, nicht an die Absprache der Ehegatten. Wer mitunterschrieben hat, bleibt Schuldner, bis die Bank ihn entlässt. In eine Vereinbarung gehören deshalb die Freistellung im Innenverhältnis und die vorab eingeholte schriftliche Zusage der Bank zur Vertragsübernahme. Ohne diese Zusage trägt der Ausgezogene weiter das Risiko, auch wenn das Haus dem anderen gehört.
Nein, geteilt wird der Zugewinn, und zwar in Geld. Maßgeblich ist der Wert zum Stichtag, der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB). Praktisch gibt es drei Wege: einer übernimmt und zahlt aus, beide verkaufen und teilen den Überschuss, oder die Immobilie bleibt befristet gemeinsam, solange Kinder darin leben. Der Engpass ist fast immer die Finanzierung, nicht das Recht.
Ich rechne nach Zeit ab, mein Stundensatz beträgt 280 € zzgl. 19 % USt., und die gesetzlichen Gebühren nach dem RVG bilden die Mindestabrechnung. Sie erhalten eine Rechnung mit detailliertem Tätigkeitsnachweis. Eine Abrechnung über eine Rechtsschutzversicherung ist möglich. Der Versicherer zahlt in der Regel nur die gesetzlichen Gebühren, die Differenz zum Zeithonorar tragen Sie.
Die Immobilienfrage ordnen, bevor sie die Trennung bestimmt
Bringen Sie mit, was vorhanden ist: Grundbuchauszug, Darlehensverträge, die bisherige Regelung zur Nutzung. Im Erstgespräch klären wir, welche Optionen in Ihrer Konstellation realistisch sind und welcher Schritt zuerst kommt. Termine in der Jakordenstraße 8 in Köln, per Video oder telefonisch.
FAMILIENRECHT
Haus bei Scheidung in Köln: Ihre Rechte als Eigentümer
Das gemeinsame Haus ist bei einer Trennung meist der größte Posten und der einzige, den man nicht halbieren kann. Wer bleibt wohnen? Wer zahlt die Rate? Wem steht der Wert zu, und wie kommt einer aus dem Darlehensvertrag heraus? Ich bin Dr. Hanna Schmidt, Rechtsanwältin bei DR. SCHMIDT LEGAL in Köln, und bearbeite diese Fragen selbst.
Haus bei Scheidung: Nutzung, Eigentum und Darlehen sind drei Fragen
Die Ehewohnung bei Getrenntleben: § 1361b BGB
Leben die Ehegatten getrennt oder will einer getrennt leben, kann er verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung oder einen Teil zur alleinigen Benutzung überlässt, soweit das notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden (§ 1361b BGB). Das Wohl von Kindern im Haushalt kann eine solche Härte begründen.
Der verdrängte Ehegatte kann für die Nutzung eine Vergütung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht. Zieht ein Ehegatte aus und bekundet er binnen sechs Monaten keine ernstliche Rückkehrabsicht, wird unwiderleglich vermutet, dass er dem Verbliebenen das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat. Wer auszieht, um Abstand zu gewinnen, sollte vorher schriftlich festhalten, dass die Rückkehr offen bleibt.
Anlässlich der Scheidung: § 1568a BGB
Mit der Scheidung gilt eine engere Regel. Wer allein oder gemeinsam mit einem Dritten Eigentümer des Grundstücks ist, muss die Wohnung nur noch überlassen, wenn das notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden (§ 1568a BGB). Die Hürde ist höher als im Getrenntleben, und sie steigt, je klarer das Eigentum liegt.
Gehört die Immobilie beiden zur Hälfte, läuft die Entscheidung über die Billigkeit, unter Berücksichtigung des Wohls der Kinder und der Lebensverhältnisse.
Eigentum und Darlehen fallen auseinander
Die Bank bindet keine Absprache zwischen Ehegatten. Wer im Darlehensvertrag steht, bleibt Schuldner, auch nach Auszug und Scheidung, bis die Bank ihn entlässt oder der Vertrag geändert wird. Genau deshalb gehören in jede Immobilienlösung die Freistellung im Innenverhältnis und, besser noch, die vorab eingeholte schriftliche Zusage der Bank.
Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld ist übrigens kein Beweis für eine offene Schuld. Oft ist das Darlehen längst getilgt und nur die Löschung nie beantragt worden. Vor jeder Bewertung wird der tatsächliche Stand abgefragt.
Der Zugewinnausgleich greift am Stichtag
Ohne Ehevertrag leben Ehegatten in der Zugewinngemeinschaft. Die Immobilie wird dabei nicht geteilt. Ausgeglichen wird der Zuwachs während der Ehe, in Geld. Für die Berechnung tritt der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags an die Stelle der Beendigung des Güterstandes (§ 1384 BGB). Der Stichtag für das Endvermögen ist also die Zustellung des Antrags.
Wie spätere Wertveränderungen, Tilgungsleistungen und neue Verbindlichkeiten einzuordnen sind, hängt von ihrem Entstehungsgrund und der konkreten Rechnung ab. Diese Rechnung vor der Antragstellung zu kennen, ist der Grund, warum die Reihenfolge der Schritte bei einer Trennung mit Immobilie so viel Gewicht hat.
Was die Lösung für das gemeinsame Haus teuer macht
01
Ausziehen, ohne die Folgen zu regeln
Der Auszug beendet die Haftung für das Darlehen nicht und kann binnen sechs Monaten das Nutzungsrecht kosten. Erst die schriftliche Regelung zu Nutzung, Kosten und Rückkehrabsicht, dann der Umzug.
02
Verhandeln, bevor der Wert steht
Eine Auszahlung wird vereinbart, weil eine Zahl im Raum stand. Wer auszahlt oder ausgezahlt wird, liegt oft fünfstellig daneben, und eine Korrektur nach dem notariellen Vertrag ist praktisch aussichtslos. Ein belastbarer Verkehrswert gehört an den Anfang, nicht ans Ende.
03
Die Teilungsversteigerung als erstes Mittel androhen
Die Versteigerung beendet die Gemeinschaft, aber selten den Konflikt: Der Erlös liegt häufig unter dem freihändigen Preis, das Verfahren kostet, und verteilt werden muss der Erlös anschließend trotzdem. Sie ist das letzte Mittel, wenn Übernahme und Verkauf scheitern.
So gehe ich vor
01
Bestand aufnehmen
Zuerst steht der Bestand auf dem Tisch: Grundbuchauszug, Darlehensverträge mit Restschuld, die bisherige Nutzungs- und Kostensituation, bei Wohnungseigentum die Teilungserklärung.
02
Optionen prüfen
Dann prüfe ich die Optionen: Übernahme durch einen Ehegatten gegen Ausgleich, Verkauf und Teilung des Überschusses, befristete Nutzungsregelung, oder als letzter Schritt die Teilungsversteigerung.
03
Bankzusage einholen
Wo eine Finanzierung nötig ist, gehört eine belastbare Zusage der Bank in die Rechnung, keine Absichtserklärung.
04
Vereinbarung festhalten
Die Ergebnisse werden in einer Vereinbarung festgehalten, die vollstreckbar ist, und bei einer Grundstücksübertragung notariell beurkundet.
Eine typische Konstellation
01
Die Ausgangslage
Ein Reihenhaus in Köln, beide Ehegatten stehen im Darlehensvertrag, die Kinder bleiben bei der Mutter, der Vater zieht in eine Mietwohnung. Er will seinen Anteil heraus, sie will bleiben. Hier beginnt die Arbeit mit drei Zahlen: Verkehrswert, Restschuld, und was die Mutter monatlich tragen kann.
02
Der Lösungsweg
Daraus entstehen zwei realistische Wege: Sie übernimmt gegen Ausgleichszahlung, gestreckt und mit Bankzusage, oder das Haus wird verkauft und der Überschuss geteilt. Erst wenn diese Punkte stehen, wird der Scheidungsantrag zugestellt, denn der Stichtag für den Zugewinn soll nicht mitten in der Lösung liegen.
Haus bei Scheidung in Köln: Kanzlei und Zuständigkeit
Meine Kanzlei liegt in der Jakordenstraße 8 in 50668 Köln. Für Familiensachen entscheidet in Köln das Familiengericht beim Amtsgericht Köln, über Beschwerden das Oberlandesgericht Köln. Welches Gericht örtlich zuständig ist, richtet sich allerdings nach gesetzlichen Regeln und nicht nach dem Wohnort allein, weshalb ich das vor jedem Antrag kläre.
Liegt die Immobilie nicht in Köln, ändert das an der Bearbeitung nichts: Bewertung, Bank und Notartermin laufen dort, wo das Haus steht und der Darlehensvertrag geführt wird. Mandanten kommen aus Köln und dem Umland, aus Bergisch Gladbach, Leverkusen, Brühl, Hürth, Frechen und Pulheim. Vertreten kann ich Sie auch bundesweit, unabhängig davon, wo das Gericht sitzt.
IHRE FRAGEN
Häufige Fragen
Von allein muss niemand gehen. Im Fall des Getrenntlebens kann ein Ehegatte die Wohnung verlangen, wenn das nötig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden, etwa wegen der Kinder (§ 1361b BGB). Nach der Scheidung ist die Hürde nach § 1568a BGB höher. Wer geht und binnen sechs Monaten keine ernstliche Rückkehrabsicht bekundet, verliert das Nutzungsrecht unwiderleglich.
Dass keiner allein über das Haus entscheiden kann. Wer wohnen bleibt, richtet sich nicht nach dem Grundbuch, sondern im Getrenntleben nach § 1361b BGB und ab der Scheidung nach § 1568a BGB. Aufgelöst wird das Miteigentum auf drei Wegen: Einer übernimmt den Anteil des anderen gegen Ausgleichszahlung, beide verkaufen und teilen den Überschuss, oder es kommt zur Teilungsversteigerung.
Am Anfang steht der Verkehrswert. Davon geht die Restschuld aus dem Darlehen ab, und was bleibt, ist der Nettowert. Wer den Anteil des anderen übernimmt, zahlt im Ausgangspunkt dessen Anteil an diesem Nettowert. Danach beginnt die eigentliche Rechnung: Tilgungen nach der Trennung, eine offene Nutzungsentschädigung, dazu die Frage, wie sich das Ergebnis im Zugewinnausgleich abbildet.
Möglich ist eine Nutzungsentschädigung. Im Getrenntleben kann der verdrängte Eigentümer eine Vergütung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht (§ 1361b BGB). Höhe und Fälligkeit werden vereinbart oder gerichtlich festgesetzt. Umgekehrt gilt: Wer allein nutzt, ohne dass eine Regelung besteht, sollte mit einem Verlangen der anderen Seite rechnen. Schriftliche Regelungen vor dem Auszug ersparen diesen Streit.
Nichts automatisch. Die Bank hält sich an den Vertrag, nicht an die Absprache der Ehegatten. Wer mitunterschrieben hat, bleibt Schuldner, bis die Bank ihn entlässt. In eine Vereinbarung gehören deshalb die Freistellung im Innenverhältnis und die vorab eingeholte schriftliche Zusage der Bank zur Vertragsübernahme. Ohne diese Zusage trägt der Ausgezogene weiter das Risiko, auch wenn das Haus dem anderen gehört.
Nein, geteilt wird der Zugewinn, und zwar in Geld. Maßgeblich ist der Wert zum Stichtag, der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB). Praktisch gibt es drei Wege: einer übernimmt und zahlt aus, beide verkaufen und teilen den Überschuss, oder die Immobilie bleibt befristet gemeinsam, solange Kinder darin leben. Der Engpass ist fast immer die Finanzierung, nicht das Recht.
Ich rechne nach Zeit ab, mein Stundensatz beträgt 280 € zzgl. 19 % USt., und die gesetzlichen Gebühren nach dem RVG bilden die Mindestabrechnung. Sie erhalten eine Rechnung mit detailliertem Tätigkeitsnachweis. Eine Abrechnung über eine Rechtsschutzversicherung ist möglich. Der Versicherer zahlt in der Regel nur die gesetzlichen Gebühren, die Differenz zum Zeithonorar tragen Sie.
Die Immobilienfrage ordnen, bevor sie die Trennung bestimmt
Bringen Sie mit, was vorhanden ist: Grundbuchauszug, Darlehensverträge, die bisherige Regelung zur Nutzung. Im Erstgespräch klären wir, welche Optionen in Ihrer Konstellation realistisch sind und welcher Schritt zuerst kommt. Termine in der Jakordenstraße 8 in Köln, per Video oder telefonisch.