ERBRECHT
Immobilie erben und vererben
Erben mehrere Personen gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung, gehört das Objekt zunächst allen zusammen, und keiner kann allein darüber verfügen (§ 2032 BGB). Zu klären ist deshalb zweierlei: wie das Grundbuch berichtigt wird und wie die Erben auseinanderkommen, bevor daraus ein jahrelanger Streit wird. Als Rechtsanwältin für Erbrecht in Köln begleite ich beide Schritte.
Immobilie erben: mit dem Erbfall gehört sie den Erben, das Grundbuch hinkt nach
Das Eigentum geht im Moment des Todes über, automatisch, ohne Vertrag und ohne Grundbucheintrag (§ 1922 BGB). Damit ist das Grundbuch unrichtig, denn dort steht noch der Verstorbene. Bis das berichtigt ist, lässt sich das Objekt praktisch nicht verkaufen und nicht belasten.
Grundbuchberichtigung und die Zweijahresfrist
Die Berichtigung erfolgt auf Antrag beim Grundbuchamt, das in Köln beim Amtsgericht Köln geführt wird (§ 22 GBO). Nachzuweisen ist die Erbfolge, in der Regel durch Erbschein. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt diese Urkunde mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Ein privatschriftliches Testament reicht nicht.
Der Punkt, der Geld spart: Die Gebühr für die Eintragung der Erben wird nicht erhoben, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (Nr. 14110 KV GNotKG). Danach wird die Gebühr nach dem Wert der Immobilie berechnet. Steht ein Nacherbenvermerk oder ein Testamentsvollstreckervermerk im Grundbuch, ändert das die Handlungsmöglichkeiten grundlegend.
Die Erbengemeinschaft hält gemeinschaftliches Eigentum, keine Bruchteile
Mehrere Erben werden gemeinschaftlich Berechtigte am ganzen Nachlass und nicht Eigentümer je einer Hälfte (§ 2032 BGB). Über die Immobilie können sie nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB), ein Verkauf braucht also alle Unterschriften. Was zur Erhaltung notwendig ist, darf jeder Miterbe allein veranlassen, etwa die Reparatur eines undichten Dachs (§ 2038 Abs. 1 BGB).
Über ordnungsmäßige Verwaltung entscheidet die Mehrheit nach Anteilen. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Objekt und Anteil: Wer nur für sich aussteigen will, verkauft nicht die Immobilie, sondern seinen Erbteil. Und jeder kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), soweit der Erblasser sie nicht ausgeschlossen oder einen Testamentsvollstrecker eingesetzt hat.
Nutzung, Miete und Nutzungsentschädigung
Der häufigste Dauerkonflikt: Ein Miterbe wohnt im Haus, die anderen nicht. In der Regel muss zunächst eine Neuregelung der Nutzung verlangt werden, und erst ab diesem Verlangen kommt eine Nutzungsentschädigung in Betracht (§ 745 Abs. 2 BGB über § 2038 Abs. 2 BGB). Wer jahrelang nichts sagt, bekommt für diese Jahre meist nichts.
Bei vermieteten Objekten treten die Erben als Vermieter in die laufenden Verträge ein, mit Kautionen, Betriebskostenabrechnungen und Kündigungsschutz der Mieter. Die Mieteinnahmen werden nach dem Gesetz grundsätzlich erst bei der Auseinandersetzung geteilt (§ 2038 Abs. 2 BGB), nicht monatlich ausgekehrt. In der Praxis regelt man das anders, aber durch Vereinbarung, schriftlich, mit einem gemeinsamen Konto.
Lasten und Kosten treffen alle, nach Anteilen
Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Hausgeld bei Wohnungseigentum, Instandhaltung, Zins und Tilgung eines noch laufenden Darlehens: Diese Positionen tragen die Miterben nach ihren Anteilen (§ 2038 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 748 BGB). Dazu kommen Pflichten, die niemand auf dem Zettel hat, etwa die Verkehrssicherung mit Räum- und Streupflicht im Winter.
Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld ist kein Beweis für eine offene Schuld. Oft ist das Darlehen längst getilgt und nur die Löschung nie beantragt worden. Vor jeder Bewertung wird der tatsächliche Darlehensstand bei der Bank abgefragt.
Verkauf, Übernahme oder Teilungsversteigerung
Für die Auseinandersetzung gibt es drei Wege. Der freihändige Verkauf bringt in Köln bei knappem Wohnraum meist mehr als jede andere Verwertung, braucht aber Einstimmigkeit. Die Übernahme durch einen Miterben gegen Ausgleichszahlung ist der häufigste Wunsch und scheitert am zweithäufigsten an der Finanzierung. Ein Auseinandersetzungsvertrag, der ein Grundstück überträgt, muss notariell beurkundet werden.
Die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG ist das letzte Mittel: Jeder Miterbe kann sie beim Amtsgericht beantragen. Der Erlös liegt häufig unter dem, was ein normaler Verkauf gebracht hätte. Mit dem Zuschlag ist der Streit nicht beendet: An die Stelle der Immobilie tritt der Erlös, und über dessen Verteilung muss die Erbengemeinschaft sich einigen.
Bewertung und die Schnittstelle zur Erbschaftsteuer
Maßgeblich ist der Verkehrswert. Für Ausgleichs- und Pflichtteilsansprüche kommt es auf den Wert am Todestag an, für eine heutige Auseinandersetzung auf den heutigen Wert. Als Grundlage dienen die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, für belastbare Zahlen ein Sachverständigengutachten. Eine Makler-Einschätzung ist eine Verhandlungsgrundlage, kein Wertnachweis.
Für die Erbschaftsteuer gilt ein eigener Wertansatz nach dem Bewertungsgesetz, der vom Verkaufspreis abweicht, und es gibt Anzeigepflichten gegenüber dem Finanzamt sowie Befreiungen mit Behaltensfristen. Das ist Sache des Steuerberaters, nicht meine. Ich benenne die Schnittstelle und ziehe den passenden Spezialisten hinzu.
Was eine geerbte Immobilie teuer macht
01
Die Zweijahresfrist im Grundbuch verstreichen lassen
Das Objekt bleibt auf den Verstorbenen eingetragen, weil sich niemand kümmert. Ab dem dritten Jahr kostet die Umschreibung die volle Grundbuchgebühr nach dem Immobilienwert, und ein kurzfristiger Verkauf verzögert sich um Wochen.
02
Verhandeln ohne Bewertung
Die Geschwister einigen sich auf eine Auszahlung, weil eine Zahl im Raum stand, die einmal jemand genannt hat. Wer auszahlt oder ausgezahlt wird, liegt dann oft fünfstellig daneben, und eine Korrektur nach dem notariellen Vertrag ist praktisch aussichtslos.
03
Alleinnutzung ohne Regelung
Ein Miterbe bleibt im Haus wohnen, die anderen sagen aus Rücksicht zwei Jahre nichts. Für diese Zeit gibt es meist keine Nutzungsentschädigung, weil das Neuregelungsverlangen fehlt, und die Verhandlungsposition ist verspielt.
04
Kostenverteilung ungeklärt lassen
Einer zahlt Grundsteuer, Versicherung und Handwerker aus eigener Tasche, sammelt keine Belege und holt keine Zustimmung ein. Dann gibt es Streit über die Erstattung, notwendige Instandhaltung bleibt liegen, und der Wert des Objekts sinkt.
05
Voreilig verkaufen oder mit der Teilungsversteigerung drohen
Verkauft wird unter Zeitdruck, oder die Versteigerung wird als Druckmittel eingesetzt und dann tatsächlich beantragt. Am Ende stehen Erlöseinbußen und Verfahrenskosten, und der Konflikt über die Verteilung ist unverändert offen.
So gehe ich vor
01
Bestand klären, bevor verhandelt wird
Ich prüfe Grundbuchauszug und Testament, kläre den Erbschein-Bedarf und frage den Darlehensstand ab. Am Ende steht auf einem Blatt, wem was gehört, was das Objekt belastet und welche Fristen laufen.
02
Optionen mit Zahlen unterlegen
Halten und vermieten, Übernahme gegen Ausgleich, Verkauf: Jede Variante wird gerechnet, mit Wert, Belastung, laufenden Kosten und, wo eine Finanzierung nötig ist, mit einer belastbaren Zusage statt einer Absichtserklärung.
03
Vereinbarung schließen oder Auseinandersetzung durchsetzen
Der Regelfall ist eine Auseinandersetzungsvereinbarung, notariell beurkundet, mit klarer Regelung zu Nutzung, Kosten und Zahlungszeitpunkt. Bewegt sich eine Seite nicht, führe ich das Verfahren, außergerichtlich, vor Gericht und bundesweit.
Geerbte Immobilie in Köln: Zuständigkeiten und Termine
Das Grundbuch für Kölner Objekte wird beim Amtsgericht Köln geführt. Liegt das Objekt in Bergisch Gladbach, Leverkusen oder Brühl, ist das dortige Amtsgericht zuständig, und über eine Teilungsversteigerung entscheidet ebenfalls die Lage des Grundstücks und nicht mein Kanzleisitz.
Meine Kanzlei sitzt in der Jakordenstraße 8 in Köln, Termine auch per Video oder telefonisch. Bodenrichtwerte für Kölner Lagen kommen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln. Liegt das Objekt außerhalb, ist es der dortige Gutachterausschuss.
Eine typische Konstellation
01
Drei Geschwister erben ein Haus in einem Kölner Vorort
Eine Schwester wohnt im Obergeschoss, der Bruder braucht Geld, die dritte will nichts entscheiden. Das Haus ist grundschuldbelastet, das Darlehen fast getilgt. Dann geht es zuerst um drei Dinge: einen echten Verkehrswert, eine schriftliche Nutzungsregelung ab sofort, und die Frage, ob die Schwester finanzieren kann.
IHRE FRAGEN
Häufige Fragen
Eine gesetzliche Frist für die Umschreibung gibt es nicht, sinnvoll ist sie trotzdem sofort. Die Gebühr für die Eintragung der Erben wird nicht erhoben, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (Nr. 14110 KV GNotKG). Solange das Grundbuch den Verstorbenen ausweist, ist ein Verkauf oder eine Finanzierung nicht durchführbar.
Nicht automatisch. Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung entsteht in der Regel erst, wenn die übrigen Miterben eine Neuregelung der Nutzung verlangen (§ 745 Abs. 2 BGB über § 2038 Abs. 2 BGB). Wer schweigt, verliert diese Monate. Sinnvoll ist ein schriftliches Verlangen mit konkretem Vorschlag, etwa eine monatliche Zahlung in Höhe der ortsüblichen Miete. Ohne Einigung lässt sich die Nutzungsentschädigung einklagen.
Maßgeblich ist der Verkehrswert, also der Preis, der im normalen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Grundlage sind Lage, Zustand, Größe, Bauart und Vermietungssituation, dazu die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln. Für eine belastbare Zahl braucht es ein Sachverständigengutachten. Für Pflichtteils- und Ausgleichsansprüche gilt der Wert am Todestag, für eine heutige Auseinandersetzung der heutige Wert.
Dann kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB) und notfalls die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG beantragen. Das Amtsgericht setzt den Verkehrswert auf Grundlage eines Gutachtens fest und versteigert das Objekt öffentlich. Der Preis liegt häufig unter dem freihändig erzielbaren, und der Erlös tritt lediglich an die Stelle der Immobilie: Verteilt werden muss er anschließend trotzdem.
Ich rechne nach Zeit ab, mit einem Stundensatz von 280 Euro zzgl. 19 % USt. und einer Rechnung mit detailliertem Tätigkeitsnachweis. Die gesetzlichen Gebühren nach dem RVG bilden die Mindestabrechnung. Vor der Beauftragung sage ich Ihnen, welche Schritte ich für nötig halte und mit welchem Umfang zu rechnen ist. Kosten für Gutachten, Erbschein, Notar und Grundbuchamt fallen daneben an.
Strategie für die Immobilie im Nachlass besprechen
Bringen Sie mit, was vorhanden ist: Grundbuchauszug, Testament, Darlehensunterlagen, Mietverträge. Im Erstgespräch klären wir, wem das Objekt gehört, was es wert sein dürfte und welcher Weg für Ihre Erbengemeinschaft realistisch ist. Termine in Köln, per Video oder telefonisch.
ERBRECHT
Immobilie erben und vererben
Erben mehrere Personen gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung, gehört das Objekt zunächst allen zusammen, und keiner kann allein darüber verfügen (§ 2032 BGB). Zu klären ist deshalb zweierlei: wie das Grundbuch berichtigt wird und wie die Erben auseinanderkommen, bevor daraus ein jahrelanger Streit wird. Als Rechtsanwältin für Erbrecht in Köln begleite ich beide Schritte.
Immobilie erben: mit dem Erbfall gehört sie den Erben, das Grundbuch hinkt nach
Das Eigentum geht im Moment des Todes über, automatisch, ohne Vertrag und ohne Grundbucheintrag (§ 1922 BGB). Damit ist das Grundbuch unrichtig, denn dort steht noch der Verstorbene. Bis das berichtigt ist, lässt sich das Objekt praktisch nicht verkaufen und nicht belasten.
Grundbuchberichtigung und die Zweijahresfrist
Die Berichtigung erfolgt auf Antrag beim Grundbuchamt, das in Köln beim Amtsgericht Köln geführt wird (§ 22 GBO). Nachzuweisen ist die Erbfolge, in der Regel durch Erbschein. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt diese Urkunde mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Ein privatschriftliches Testament reicht nicht.
Der Punkt, der Geld spart: Die Gebühr für die Eintragung der Erben wird nicht erhoben, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (Nr. 14110 KV GNotKG). Danach wird die Gebühr nach dem Wert der Immobilie berechnet. Steht ein Nacherbenvermerk oder ein Testamentsvollstreckervermerk im Grundbuch, ändert das die Handlungsmöglichkeiten grundlegend.
Die Erbengemeinschaft hält gemeinschaftliches Eigentum, keine Bruchteile
Mehrere Erben werden gemeinschaftlich Berechtigte am ganzen Nachlass und nicht Eigentümer je einer Hälfte (§ 2032 BGB). Über die Immobilie können sie nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB), ein Verkauf braucht also alle Unterschriften. Was zur Erhaltung notwendig ist, darf jeder Miterbe allein veranlassen, etwa die Reparatur eines undichten Dachs (§ 2038 Abs. 1 BGB).
Über ordnungsmäßige Verwaltung entscheidet die Mehrheit nach Anteilen. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Objekt und Anteil: Wer nur für sich aussteigen will, verkauft nicht die Immobilie, sondern seinen Erbteil. Und jeder kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), soweit der Erblasser sie nicht ausgeschlossen oder einen Testamentsvollstrecker eingesetzt hat.
Nutzung, Miete und Nutzungsentschädigung
Der häufigste Dauerkonflikt: Ein Miterbe wohnt im Haus, die anderen nicht. In der Regel muss zunächst eine Neuregelung der Nutzung verlangt werden, und erst ab diesem Verlangen kommt eine Nutzungsentschädigung in Betracht (§ 745 Abs. 2 BGB über § 2038 Abs. 2 BGB). Wer jahrelang nichts sagt, bekommt für diese Jahre meist nichts.
Bei vermieteten Objekten treten die Erben als Vermieter in die laufenden Verträge ein, mit Kautionen, Betriebskostenabrechnungen und Kündigungsschutz der Mieter. Die Mieteinnahmen werden nach dem Gesetz grundsätzlich erst bei der Auseinandersetzung geteilt (§ 2038 Abs. 2 BGB), nicht monatlich ausgekehrt. In der Praxis regelt man das anders, aber durch Vereinbarung, schriftlich, mit einem gemeinsamen Konto.
Lasten und Kosten treffen alle, nach Anteilen
Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Hausgeld bei Wohnungseigentum, Instandhaltung, Zins und Tilgung eines noch laufenden Darlehens: Diese Positionen tragen die Miterben nach ihren Anteilen (§ 2038 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 748 BGB). Dazu kommen Pflichten, die niemand auf dem Zettel hat, etwa die Verkehrssicherung mit Räum- und Streupflicht im Winter.
Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld ist kein Beweis für eine offene Schuld. Oft ist das Darlehen längst getilgt und nur die Löschung nie beantragt worden. Vor jeder Bewertung wird der tatsächliche Darlehensstand bei der Bank abgefragt.
Verkauf, Übernahme oder Teilungsversteigerung
Für die Auseinandersetzung gibt es drei Wege. Der freihändige Verkauf bringt in Köln bei knappem Wohnraum meist mehr als jede andere Verwertung, braucht aber Einstimmigkeit. Die Übernahme durch einen Miterben gegen Ausgleichszahlung ist der häufigste Wunsch und scheitert am zweithäufigsten an der Finanzierung. Ein Auseinandersetzungsvertrag, der ein Grundstück überträgt, muss notariell beurkundet werden.
Die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG ist das letzte Mittel: Jeder Miterbe kann sie beim Amtsgericht beantragen. Der Erlös liegt häufig unter dem, was ein normaler Verkauf gebracht hätte. Mit dem Zuschlag ist der Streit nicht beendet: An die Stelle der Immobilie tritt der Erlös, und über dessen Verteilung muss die Erbengemeinschaft sich einigen.
Bewertung und die Schnittstelle zur Erbschaftsteuer
Maßgeblich ist der Verkehrswert. Für Ausgleichs- und Pflichtteilsansprüche kommt es auf den Wert am Todestag an, für eine heutige Auseinandersetzung auf den heutigen Wert. Als Grundlage dienen die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, für belastbare Zahlen ein Sachverständigengutachten. Eine Makler-Einschätzung ist eine Verhandlungsgrundlage, kein Wertnachweis.
Für die Erbschaftsteuer gilt ein eigener Wertansatz nach dem Bewertungsgesetz, der vom Verkaufspreis abweicht, und es gibt Anzeigepflichten gegenüber dem Finanzamt sowie Befreiungen mit Behaltensfristen. Das ist Sache des Steuerberaters, nicht meine. Ich benenne die Schnittstelle und ziehe den passenden Spezialisten hinzu.
Was eine geerbte Immobilie teuer macht
01
Die Zweijahresfrist im Grundbuch verstreichen lassen
Das Objekt bleibt auf den Verstorbenen eingetragen, weil sich niemand kümmert. Ab dem dritten Jahr kostet die Umschreibung die volle Grundbuchgebühr nach dem Immobilienwert, und ein kurzfristiger Verkauf verzögert sich um Wochen.
02
Verhandeln ohne Bewertung
Die Geschwister einigen sich auf eine Auszahlung, weil eine Zahl im Raum stand, die einmal jemand genannt hat. Wer auszahlt oder ausgezahlt wird, liegt dann oft fünfstellig daneben, und eine Korrektur nach dem notariellen Vertrag ist praktisch aussichtslos.
03
Alleinnutzung ohne Regelung
Ein Miterbe bleibt im Haus wohnen, die anderen sagen aus Rücksicht zwei Jahre nichts. Für diese Zeit gibt es meist keine Nutzungsentschädigung, weil das Neuregelungsverlangen fehlt, und die Verhandlungsposition ist verspielt.
04
Kostenverteilung ungeklärt lassen
Einer zahlt Grundsteuer, Versicherung und Handwerker aus eigener Tasche, sammelt keine Belege und holt keine Zustimmung ein. Dann gibt es Streit über die Erstattung, notwendige Instandhaltung bleibt liegen, und der Wert des Objekts sinkt.
05
Voreilig verkaufen oder mit der Teilungsversteigerung drohen
Verkauft wird unter Zeitdruck, oder die Versteigerung wird als Druckmittel eingesetzt und dann tatsächlich beantragt. Am Ende stehen Erlöseinbußen und Verfahrenskosten, und der Konflikt über die Verteilung ist unverändert offen.
So gehe ich vor
01
Bestand klären, bevor verhandelt wird
Ich prüfe Grundbuchauszug und Testament, kläre den Erbschein-Bedarf und frage den Darlehensstand ab. Am Ende steht auf einem Blatt, wem was gehört, was das Objekt belastet und welche Fristen laufen.
02
Optionen mit Zahlen unterlegen
Halten und vermieten, Übernahme gegen Ausgleich, Verkauf: Jede Variante wird gerechnet, mit Wert, Belastung, laufenden Kosten und, wo eine Finanzierung nötig ist, mit einer belastbaren Zusage statt einer Absichtserklärung.
03
Vereinbarung schließen oder Auseinandersetzung durchsetzen
Der Regelfall ist eine Auseinandersetzungsvereinbarung, notariell beurkundet, mit klarer Regelung zu Nutzung, Kosten und Zahlungszeitpunkt. Bewegt sich eine Seite nicht, führe ich das Verfahren, außergerichtlich, vor Gericht und bundesweit.
Geerbte Immobilie in Köln: Zuständigkeiten und Termine
Das Grundbuch für Kölner Objekte wird beim Amtsgericht Köln geführt. Liegt das Objekt in Bergisch Gladbach, Leverkusen oder Brühl, ist das dortige Amtsgericht zuständig, und über eine Teilungsversteigerung entscheidet ebenfalls die Lage des Grundstücks und nicht mein Kanzleisitz.
Meine Kanzlei sitzt in der Jakordenstraße 8 in Köln, Termine auch per Video oder telefonisch. Bodenrichtwerte für Kölner Lagen kommen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln. Liegt das Objekt außerhalb, ist es der dortige Gutachterausschuss.
Eine typische Konstellation
01
Drei Geschwister erben ein Haus in einem Kölner Vorort
Eine Schwester wohnt im Obergeschoss, der Bruder braucht Geld, die dritte will nichts entscheiden. Das Haus ist grundschuldbelastet, das Darlehen fast getilgt. Dann geht es zuerst um drei Dinge: einen echten Verkehrswert, eine schriftliche Nutzungsregelung ab sofort, und die Frage, ob die Schwester finanzieren kann.
IHRE FRAGEN
Häufige Fragen
Eine gesetzliche Frist für die Umschreibung gibt es nicht, sinnvoll ist sie trotzdem sofort. Die Gebühr für die Eintragung der Erben wird nicht erhoben, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (Nr. 14110 KV GNotKG). Solange das Grundbuch den Verstorbenen ausweist, ist ein Verkauf oder eine Finanzierung nicht durchführbar.
Nicht automatisch. Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung entsteht in der Regel erst, wenn die übrigen Miterben eine Neuregelung der Nutzung verlangen (§ 745 Abs. 2 BGB über § 2038 Abs. 2 BGB). Wer schweigt, verliert diese Monate. Sinnvoll ist ein schriftliches Verlangen mit konkretem Vorschlag, etwa eine monatliche Zahlung in Höhe der ortsüblichen Miete. Ohne Einigung lässt sich die Nutzungsentschädigung einklagen.
Maßgeblich ist der Verkehrswert, also der Preis, der im normalen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Grundlage sind Lage, Zustand, Größe, Bauart und Vermietungssituation, dazu die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln. Für eine belastbare Zahl braucht es ein Sachverständigengutachten. Für Pflichtteils- und Ausgleichsansprüche gilt der Wert am Todestag, für eine heutige Auseinandersetzung der heutige Wert.
Dann kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB) und notfalls die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG beantragen. Das Amtsgericht setzt den Verkehrswert auf Grundlage eines Gutachtens fest und versteigert das Objekt öffentlich. Der Preis liegt häufig unter dem freihändig erzielbaren, und der Erlös tritt lediglich an die Stelle der Immobilie: Verteilt werden muss er anschließend trotzdem.
Ich rechne nach Zeit ab, mit einem Stundensatz von 280 Euro zzgl. 19 % USt. und einer Rechnung mit detailliertem Tätigkeitsnachweis. Die gesetzlichen Gebühren nach dem RVG bilden die Mindestabrechnung. Vor der Beauftragung sage ich Ihnen, welche Schritte ich für nötig halte und mit welchem Umfang zu rechnen ist. Kosten für Gutachten, Erbschein, Notar und Grundbuchamt fallen daneben an.
Strategie für die Immobilie im Nachlass besprechen
Bringen Sie mit, was vorhanden ist: Grundbuchauszug, Testament, Darlehensunterlagen, Mietverträge. Im Erstgespräch klären wir, wem das Objekt gehört, was es wert sein dürfte und welcher Weg für Ihre Erbengemeinschaft realistisch ist. Termine in Köln, per Video oder telefonisch.
ERBRECHT
Immobilie erben und vererben
Erben mehrere Personen gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung, gehört das Objekt zunächst allen zusammen, und keiner kann allein darüber verfügen (§ 2032 BGB). Zu klären ist deshalb zweierlei: wie das Grundbuch berichtigt wird und wie die Erben auseinanderkommen, bevor daraus ein jahrelanger Streit wird. Als Rechtsanwältin für Erbrecht in Köln begleite ich beide Schritte.
Immobilie erben: mit dem Erbfall gehört sie den Erben, das Grundbuch hinkt nach
Das Eigentum geht im Moment des Todes über, automatisch, ohne Vertrag und ohne Grundbucheintrag (§ 1922 BGB). Damit ist das Grundbuch unrichtig, denn dort steht noch der Verstorbene. Bis das berichtigt ist, lässt sich das Objekt praktisch nicht verkaufen und nicht belasten.
Grundbuchberichtigung und die Zweijahresfrist
Die Berichtigung erfolgt auf Antrag beim Grundbuchamt, das in Köln beim Amtsgericht Köln geführt wird (§ 22 GBO). Nachzuweisen ist die Erbfolge, in der Regel durch Erbschein. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt diese Urkunde mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Ein privatschriftliches Testament reicht nicht.
Der Punkt, der Geld spart: Die Gebühr für die Eintragung der Erben wird nicht erhoben, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (Nr. 14110 KV GNotKG). Danach wird die Gebühr nach dem Wert der Immobilie berechnet. Steht ein Nacherbenvermerk oder ein Testamentsvollstreckervermerk im Grundbuch, ändert das die Handlungsmöglichkeiten grundlegend.
Die Erbengemeinschaft hält gemeinschaftliches Eigentum, keine Bruchteile
Mehrere Erben werden gemeinschaftlich Berechtigte am ganzen Nachlass und nicht Eigentümer je einer Hälfte (§ 2032 BGB). Über die Immobilie können sie nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB), ein Verkauf braucht also alle Unterschriften. Was zur Erhaltung notwendig ist, darf jeder Miterbe allein veranlassen, etwa die Reparatur eines undichten Dachs (§ 2038 Abs. 1 BGB).
Über ordnungsmäßige Verwaltung entscheidet die Mehrheit nach Anteilen. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Objekt und Anteil: Wer nur für sich aussteigen will, verkauft nicht die Immobilie, sondern seinen Erbteil. Und jeder kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), soweit der Erblasser sie nicht ausgeschlossen oder einen Testamentsvollstrecker eingesetzt hat.
Nutzung, Miete und Nutzungsentschädigung
Der häufigste Dauerkonflikt: Ein Miterbe wohnt im Haus, die anderen nicht. In der Regel muss zunächst eine Neuregelung der Nutzung verlangt werden, und erst ab diesem Verlangen kommt eine Nutzungsentschädigung in Betracht (§ 745 Abs. 2 BGB über § 2038 Abs. 2 BGB). Wer jahrelang nichts sagt, bekommt für diese Jahre meist nichts.
Bei vermieteten Objekten treten die Erben als Vermieter in die laufenden Verträge ein, mit Kautionen, Betriebskostenabrechnungen und Kündigungsschutz der Mieter. Die Mieteinnahmen werden nach dem Gesetz grundsätzlich erst bei der Auseinandersetzung geteilt (§ 2038 Abs. 2 BGB), nicht monatlich ausgekehrt. In der Praxis regelt man das anders, aber durch Vereinbarung, schriftlich, mit einem gemeinsamen Konto.
Lasten und Kosten treffen alle, nach Anteilen
Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Hausgeld bei Wohnungseigentum, Instandhaltung, Zins und Tilgung eines noch laufenden Darlehens: Diese Positionen tragen die Miterben nach ihren Anteilen (§ 2038 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 748 BGB). Dazu kommen Pflichten, die niemand auf dem Zettel hat, etwa die Verkehrssicherung mit Räum- und Streupflicht im Winter.
Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld ist kein Beweis für eine offene Schuld. Oft ist das Darlehen längst getilgt und nur die Löschung nie beantragt worden. Vor jeder Bewertung wird der tatsächliche Darlehensstand bei der Bank abgefragt.
Verkauf, Übernahme oder Teilungsversteigerung
Für die Auseinandersetzung gibt es drei Wege. Der freihändige Verkauf bringt in Köln bei knappem Wohnraum meist mehr als jede andere Verwertung, braucht aber Einstimmigkeit. Die Übernahme durch einen Miterben gegen Ausgleichszahlung ist der häufigste Wunsch und scheitert am zweithäufigsten an der Finanzierung. Ein Auseinandersetzungsvertrag, der ein Grundstück überträgt, muss notariell beurkundet werden.
Die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG ist das letzte Mittel: Jeder Miterbe kann sie beim Amtsgericht beantragen. Der Erlös liegt häufig unter dem, was ein normaler Verkauf gebracht hätte. Mit dem Zuschlag ist der Streit nicht beendet: An die Stelle der Immobilie tritt der Erlös, und über dessen Verteilung muss die Erbengemeinschaft sich einigen.
Bewertung und die Schnittstelle zur Erbschaftsteuer
Maßgeblich ist der Verkehrswert. Für Ausgleichs- und Pflichtteilsansprüche kommt es auf den Wert am Todestag an, für eine heutige Auseinandersetzung auf den heutigen Wert. Als Grundlage dienen die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln, für belastbare Zahlen ein Sachverständigengutachten. Eine Makler-Einschätzung ist eine Verhandlungsgrundlage, kein Wertnachweis.
Für die Erbschaftsteuer gilt ein eigener Wertansatz nach dem Bewertungsgesetz, der vom Verkaufspreis abweicht, und es gibt Anzeigepflichten gegenüber dem Finanzamt sowie Befreiungen mit Behaltensfristen. Das ist Sache des Steuerberaters, nicht meine. Ich benenne die Schnittstelle und ziehe den passenden Spezialisten hinzu.
Was eine geerbte Immobilie teuer macht
01
Die Zweijahresfrist im Grundbuch verstreichen lassen
Das Objekt bleibt auf den Verstorbenen eingetragen, weil sich niemand kümmert. Ab dem dritten Jahr kostet die Umschreibung die volle Grundbuchgebühr nach dem Immobilienwert, und ein kurzfristiger Verkauf verzögert sich um Wochen.
02
Verhandeln ohne Bewertung
Die Geschwister einigen sich auf eine Auszahlung, weil eine Zahl im Raum stand, die einmal jemand genannt hat. Wer auszahlt oder ausgezahlt wird, liegt dann oft fünfstellig daneben, und eine Korrektur nach dem notariellen Vertrag ist praktisch aussichtslos.
03
Alleinnutzung ohne Regelung
Ein Miterbe bleibt im Haus wohnen, die anderen sagen aus Rücksicht zwei Jahre nichts. Für diese Zeit gibt es meist keine Nutzungsentschädigung, weil das Neuregelungsverlangen fehlt, und die Verhandlungsposition ist verspielt.
04
Kostenverteilung ungeklärt lassen
Einer zahlt Grundsteuer, Versicherung und Handwerker aus eigener Tasche, sammelt keine Belege und holt keine Zustimmung ein. Dann gibt es Streit über die Erstattung, notwendige Instandhaltung bleibt liegen, und der Wert des Objekts sinkt.
05
Voreilig verkaufen oder mit der Teilungsversteigerung drohen
Verkauft wird unter Zeitdruck, oder die Versteigerung wird als Druckmittel eingesetzt und dann tatsächlich beantragt. Am Ende stehen Erlöseinbußen und Verfahrenskosten, und der Konflikt über die Verteilung ist unverändert offen.
So gehe ich vor
01
Bestand klären, bevor verhandelt wird
Ich prüfe Grundbuchauszug und Testament, kläre den Erbschein-Bedarf und frage den Darlehensstand ab. Am Ende steht auf einem Blatt, wem was gehört, was das Objekt belastet und welche Fristen laufen.
02
Optionen mit Zahlen unterlegen
Halten und vermieten, Übernahme gegen Ausgleich, Verkauf: Jede Variante wird gerechnet, mit Wert, Belastung, laufenden Kosten und, wo eine Finanzierung nötig ist, mit einer belastbaren Zusage statt einer Absichtserklärung.
03
Vereinbarung schließen oder Auseinandersetzung durchsetzen
Der Regelfall ist eine Auseinandersetzungsvereinbarung, notariell beurkundet, mit klarer Regelung zu Nutzung, Kosten und Zahlungszeitpunkt. Bewegt sich eine Seite nicht, führe ich das Verfahren, außergerichtlich, vor Gericht und bundesweit.
Geerbte Immobilie in Köln: Zuständigkeiten und Termine
Das Grundbuch für Kölner Objekte wird beim Amtsgericht Köln geführt. Liegt das Objekt in Bergisch Gladbach, Leverkusen oder Brühl, ist das dortige Amtsgericht zuständig, und über eine Teilungsversteigerung entscheidet ebenfalls die Lage des Grundstücks und nicht mein Kanzleisitz.
Meine Kanzlei sitzt in der Jakordenstraße 8 in Köln, Termine auch per Video oder telefonisch. Bodenrichtwerte für Kölner Lagen kommen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln. Liegt das Objekt außerhalb, ist es der dortige Gutachterausschuss.
Eine typische Konstellation
01
Drei Geschwister erben ein Haus in einem Kölner Vorort
Eine Schwester wohnt im Obergeschoss, der Bruder braucht Geld, die dritte will nichts entscheiden. Das Haus ist grundschuldbelastet, das Darlehen fast getilgt. Dann geht es zuerst um drei Dinge: einen echten Verkehrswert, eine schriftliche Nutzungsregelung ab sofort, und die Frage, ob die Schwester finanzieren kann.
IHRE FRAGEN
Häufige Fragen
Eine gesetzliche Frist für die Umschreibung gibt es nicht, sinnvoll ist sie trotzdem sofort. Die Gebühr für die Eintragung der Erben wird nicht erhoben, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (Nr. 14110 KV GNotKG). Solange das Grundbuch den Verstorbenen ausweist, ist ein Verkauf oder eine Finanzierung nicht durchführbar.
Nicht automatisch. Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung entsteht in der Regel erst, wenn die übrigen Miterben eine Neuregelung der Nutzung verlangen (§ 745 Abs. 2 BGB über § 2038 Abs. 2 BGB). Wer schweigt, verliert diese Monate. Sinnvoll ist ein schriftliches Verlangen mit konkretem Vorschlag, etwa eine monatliche Zahlung in Höhe der ortsüblichen Miete. Ohne Einigung lässt sich die Nutzungsentschädigung einklagen.
Maßgeblich ist der Verkehrswert, also der Preis, der im normalen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Grundlage sind Lage, Zustand, Größe, Bauart und Vermietungssituation, dazu die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln. Für eine belastbare Zahl braucht es ein Sachverständigengutachten. Für Pflichtteils- und Ausgleichsansprüche gilt der Wert am Todestag, für eine heutige Auseinandersetzung der heutige Wert.
Dann kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB) und notfalls die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG beantragen. Das Amtsgericht setzt den Verkehrswert auf Grundlage eines Gutachtens fest und versteigert das Objekt öffentlich. Der Preis liegt häufig unter dem freihändig erzielbaren, und der Erlös tritt lediglich an die Stelle der Immobilie: Verteilt werden muss er anschließend trotzdem.
Ich rechne nach Zeit ab, mit einem Stundensatz von 280 Euro zzgl. 19 % USt. und einer Rechnung mit detailliertem Tätigkeitsnachweis. Die gesetzlichen Gebühren nach dem RVG bilden die Mindestabrechnung. Vor der Beauftragung sage ich Ihnen, welche Schritte ich für nötig halte und mit welchem Umfang zu rechnen ist. Kosten für Gutachten, Erbschein, Notar und Grundbuchamt fallen daneben an.
Strategie für die Immobilie im Nachlass besprechen
Bringen Sie mit, was vorhanden ist: Grundbuchauszug, Testament, Darlehensunterlagen, Mietverträge. Im Erstgespräch klären wir, wem das Objekt gehört, was es wert sein dürfte und welcher Weg für Ihre Erbengemeinschaft realistisch ist. Termine in Köln, per Video oder telefonisch.